Calculadora de Financiamento Imobiliário 2026

O que esta calculadora faz

Esta calculadora simula o financiamento de um imóvel pelos dois sistemas de amortização mais usados no Brasil: o SAC e a Tabela Price. A partir do valor do imóvel, da entrada, da taxa de juros anual e do prazo em meses, ela mostra a parcela inicial, a parcela final, o total pago ao longo do contrato e o total de juros.

O objetivo é ajudar você a comparar cenários antes de procurar o banco: quanto pesa a entrada, como o prazo muda a parcela e por que o SAC e a Price chegam a valores tão diferentes de juros. O resultado é uma estimativa que considera apenas amortização e juros — mais adiante explicamos o que fica de fora.

SAC x Price: qual é a diferença

A grande diferença entre os dois sistemas está em como a parcela se comporta ao longo do tempo.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza sempre o mesmo valor de principal todos os meses. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada parcela paga. Como o saldo diminui, os juros também diminuem — e a parcela é decrescente: começa mais alta e termina mais baixa. É o sistema predominante no crédito imobiliário da casa própria.

Na Tabela Price (sistema francês), a parcela é fixa do primeiro ao último mês. No começo, a maior parte da parcela é juro e você amortiza pouco; com o tempo, a proporção se inverte. A vantagem é a previsibilidade da parcela; a desvantagem é pagar mais juros no total para o mesmo prazo e a mesma taxa.

Por que o SAC paga menos juros no total

A explicação é direta: no SAC, o saldo devedor cai mais rápido, porque você amortiza um valor fixo e relativamente alto desde o primeiro mês. Como os juros são sempre calculados sobre o saldo que falta, um saldo que encolhe depressa gera menos juros acumulados até o fim do contrato.

Na Price, as primeiras parcelas amortizam pouco principal (quase tudo é juro), então o saldo cai devagar no início — e juros sobre um saldo alto por mais tempo significam mais juros no total. O preço que você paga pela parcela inicial menor da Price é um custo financeiro maior ao longo dos anos.

A taxa de juros: de % ao ano para % ao mês

O banco costuma divulgar a taxa em porcentagem ao ano (a.a.), mas as parcelas são mensais. Esta calculadora converte a taxa anual em taxa mensal equivalente composta, pela fórmula:

i mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1

Assim, capitalizar 12 meses dessa taxa mensal reproduz exatamente a taxa anual informada. Vale um aviso: alguns contratos usam a taxa nominal (taxa anual dividida por 12), o que gera um valor um pouco diferente. Por isso pode haver pequena divergência entre a simulação e a proposta do seu banco.

Além disso, a parcela real envolve mais do que juros e amortização. O contrato inclui o CET (Custo Efetivo Total), que reúne todos os encargos, os seguros obrigatórios — o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — e a taxa de administração mensal. Esta calculadora não soma esses custos, então a parcela do banco tende a ser maior do que a estimada aqui.

Como preencher os campos

• Valor do imóvel: o preço total negociado do imóvel.
• Entrada: quanto você paga à vista. A entrada mínima costuma ser cerca de 20% do valor. Quanto maior, menos juros você paga no total.
• Taxa de juros (% a.a.): a taxa anual informada pelo banco. É convertida em taxa mensal equivalente.
• Prazo (meses): o número de parcelas. Por exemplo, 360 meses equivalem a 30 anos.
• Sistema de amortização: escolha SAC (parcela decrescente) ou Price (parcela fixa) para comparar.

Exemplos práticos

1. Imóvel de R$ 300.000 com R$ 60.000 de entrada, 10% a.a. em 360 meses (SAC). O valor financiado é de R$ 240.000. A primeira parcela fica em torno de R$ 2.580,46 e a última cai para cerca de R$ 671,98. No total, paga-se aproximadamente R$ 585.439,76, sendo cerca de R$ 345.439,76 só de juros.

2. O mesmo imóvel pela Tabela Price (10% a.a., 360 meses). A parcela fica fixa em torno de R$ 2.030,14 do começo ao fim. O total pago sobe para cerca de R$ 730.849,67, com aproximadamente R$ 490.849,67 de juros — bem mais que no SAC, mesmo com a parcela inicial menor.

3. Aumentar a entrada reduz tudo. Se a entrada subir de R$ 60.000 para R$ 100.000 no mesmo imóvel (financiando R$ 200.000 a 10% a.a. em 360 meses pelo SAC), a primeira parcela cai para cerca de R$ 2.150,38, a última para R$ 559,99, e o total de juros recua para perto de R$ 287.866,47. Quanto mais entrada, menos juros.

Erros comuns

• Achar que a parcela da simulação é a do banco. Ela não inclui CET, seguros (MIP e DFI) nem taxa de administração. A parcela real costuma ser maior.
• Comparar SAC e Price só pela primeira parcela. A Price começa mais barata, mas custa mais juros no total. Olhe sempre o total pago.
• Esquecer da entrada mínima. Em geral, os bancos pedem cerca de 20% de entrada. Sem ela, o financiamento pode não ser aprovado.
• Supor que todo banco usa a mesma conta. A taxa pode ser nominal ou efetiva, e cada instituição tem suas regras. Use esta calculadora como referência e confirme na simulação oficial.

De onde vêm as regras

As condições do crédito imobiliário no Brasil seguem as normas do sistema financeiro e as informações oficiais das instituições:

• Educação financeira e financiamento imobiliário: Banco Central do Brasil — referência sobre juros, CET e crédito.
• Habitação e financiamento da casa própria: Caixa Econômica Federal — principal agente do financiamento habitacional, com regras de entrada, prazo, sistemas SAC/Price e uso do FGTS.

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Esta página tem caráter informativo e apresenta uma estimativa. Os valores reais dependem da taxa, do CET, dos seguros e das condições do banco. Para fechar negócio, use a simulação oficial da instituição e, se possível, fale com um especialista.